Dòng vốn đầu tư nước ngoài được xem là động lực rất lớn cho việc phát triển thị trường bất động sản.
Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 8 tháng đầu năm 2018, lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) hút đến 5,9 tỉ đồng vốn đầu tư nước ngoài - đứng thứ hai trong tổng vốn đăng ký, chiếm 24,2%. Đây là con số kỷ lục về đầu tư nước ngoài ở lĩnh vực này trong nhiều năm nay.
Thâu tóm hàng loạt dự án
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, chuyện vốn ngoại đổ vào BĐS không mới mà đã âm ỉ vài năm nay, mạnh nhất là các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, gần đây có thêm Hồng Kông (Trung Quốc). Nguyên nhân chủ yếu là do Việt Nam luôn ổn định về kinh tế cũng như chính trị - xã hội. Mặt khác, căng thẳng về thương mại giữa châu Âu, Mỹ - Trung Quốc cũng khiến dòng vốn của các tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển, mà Việt Nam là điểm đến lý tưởng. Khi đó, các hoạt động tài chính cũng như dịch vụ về văn phòng, căn hộ, đầu tư BĐS cũng có cơ hội phát triển.
Ngoài ra, với các nước lớn có nguồn ngoại tệ dư thừa, lãi suất thấp, nhu cầu đầu tư của họ rất lớn. Trong khi đó, Việt Nam đang có nền kinh tế mở, độ mở có thể lên đến 200% so với các nước khác về hội nhập thông qua các hiệp định, quy ước. Khu vực kinh tế tư nhân phát triển rất mạnh, nhiều tập đoàn, thương hiệu lớn đã hình thành như: Vingroup, Sungroup, FLC, Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh… Các thành phố lớn, cụ thể là TP HCM, đang có chương trình kêu gọi đầu tư hạ tầng vào 190 dự án hay kế hoạch chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp sang đất dịch vụ, công nghiệp, đô thị..., rất hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài. Chưa kể, bản thân các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước có nhu cầu tìm nguồn vốn thay thế vốn vay ngân hàng nên họ chủ động kiếm đối tác nước ngoài có nguồn vốn vững mạnh.
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng việc vốn ngoại đổ mạnh vào BĐS chủ yếu nhờ chính sách khuyến khích đầu tư trực tiếp nước ngoài, sự ổn định chính trị và tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của nước ta. Bên cạnh đó, việc Chính phủ ưu tiên phát triển cơ sở hạ tầng khiến BĐS trở thành một trong những lĩnh vực hấp dẫn nhất đối với nhà đầu tư nước ngoài. Thị trường BĐS sôi động trong năm 2017 và nửa đầu năm 2018 góp phần thúc đẩy các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) gia tăng, với hàng trăm triệu USD đang chờ đầu tư vào phân khúc nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp.
Thực tế, báo cáo về thị trường M&A của Savills Việt Nam mới đây cho thấy hoạt động M&A xuyên biên giới tăng trưởng tích cực thời gian qua khiến Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, chỉ trong 6 tháng đầu năm nay, lĩnh vực BĐS thu hút lượng vốn cao kỷ lục - đạt 4.971 tỉ USD, trong đó dự án thành phố thông minh tại Hà Nội chiếm đa số. Dự án này có quy mô 271,82 ha, do liên doanh giữa 4 nhà đầu tư trong nước và Tập đoàn Sumitomo của Nhật Bản đầu tư.
Bên cạnh đó là một loạt thương vụ M&A khác như: Công ty Frasers Property của tỉ phú Thái Lan Charoen Sirivadhanabhakdi mua 75% vốn cổ phần của BĐS Phú An Khang để tham gia phát triển dự án nhà ở kết hợp thương mại tại quận 2, TP HCM, giá trị thương vụ khoảng 18 triệu USD. Sau đó, Công ty Frasers Property mua tiếp 75% cổ phần tại Công ty CP Địa ốc Phú An Điền với giá 799 tỉ đồng (34,3 triệu USD). Gần đây, thị trường xuất hiện nhà phát triển BĐS quốc tế Alpha King đến từ Hồng Kông, thâu tóm một loạt dự án "vàng" tại trung tâm TP HCM với giá trị rất lớn nhưng chưa công bố.
Ở phân khúc nhà ở, Tập đoàn Nam Long tiếp tục hợp tác với các nhà đầu tư Nhật Bản (Tập đoàn Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad) để phát triển dự Akari City - khu dân cư 8,8 ha tại quận Bình Tân, TP HCM.
Giám đốc tư vấn đầu tư của một công ty BĐS tại TP HCM cho biết gần đây, nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục đặt vấn đề tìm mua các dự án, khu đất sạch tại TP. Họ không giới hạn về diện tích, số lượng mà chỉ cần đất đẹp, giấy tờ pháp lý rõ ràng.
Tín hiệu tích cực cho thị trường
Chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển nhận xét vốn ngoại đổ vào BĐS tăng mạnh từ đầu năm 2018 đến nay khi các nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng của thị trường, nhất là ở khu vực TP HCM, với những dự án tốt. Trong bối cảnh thị trường BĐS đang chững lại, nhất là vốn tín dụng từ ngân hàng (NH) đổ vào không còn dồi dào như trước, vốn ngoại sẽ giúp DN, dự án triển khai tốt hơn. "Vốn nước ngoài đổ vào thị trường BĐS là tín hiệu tốt nhưng các cơ quan quản lý cũng cần giám sát, kiểm tra để nó chảy đúng hướng, đạt hiệu quả" - TS Đinh Thế Hiển nhìn nhận.
Theo chuyên gia tài chính - TS Bùi Quang Tín, thống kê từ các dự án BĐS cho thấy có tới 80%-90% vốn thực hiện được DN vay từ NH thương mại. Trong bối cảnh NH Nhà nước yêu cầu giảm vốn tín dụng vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, DN sẽ buộc phải tìm nguồn tiền khác thay thế. Vốn đầu tư nước ngoài lúc này thật sự là "bà đỡ" cho các dự án BĐS. Theo ông Tín, hiện một số NH cổ phần đã hết hạn mức tín dụng nên không thể rót thêm vốn vào BĐS nhưng dòng vốn ngoại sẽ kích thích thị trường này tăng trở lại. "Không chỉ nhà đầu tư nước ngoài, cả nhà đầu tư trong nước cũng đánh giá thị trường BĐS rất tiềm năng và còn nhiều dư địa phát triển" - ông Tín nhận xét.
Ngoài ra, những tín hiệu tích cực sau 1 năm triển khai Nghị quyết 42 của Chính phủ về thí điểm xử lý nợ xấu, nhiều dự án BĐS đang "sống lại" khi được bán đấu giá cũng giúp phân khúc chuyển nhượng dự án, M&A sôi động hơn. Dù vậy, khó khăn của các dự án BĐS được xử lý để thu hồi nợ xấu là tính pháp lý và dòng tiền. Nếu bài toán này được giải quyết sẽ góp phần làm thị trường BĐS sôi động, nhộn nhịp hơn. Khi đó, dòng vốn ngoại cũng vào nhiều hơn.
Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS DKRA Việt Nam, cho rằng thu hút vốn vào thị trường BĐS là tín hiệu tích cực. Điều đó giúp thị trường BĐS hoàn thiện hơn vì tiếp thu được trình độ cũng như kỹ thuật của các nhà đầu tư nước ngoài để đưa ra nhiều sản phẩm chất lượng, đa dạng… "Tuy nhiên, luật cũng như cơ chế của chúng ta hiện vẫn còn hạn chế nhất định, gây quan ngại cho nhà đầu tư" - ông Lâm băn khoăn.
Cần "nắn" dòng vốn hiệu quả hơn
PGS-TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Trưởng Khoa Tài chính Trường ĐH Kinh tế TP HCM, cho rằng vốn ngoại đổ vào BĐS là điều tốt. Tuy nhiên, về khía cạnh đem lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế thì vốn ngoại đổ vào nông nghiệp, y tế, giáo dục… sẽ tốt hơn. Lúc này, chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài của nhà nước cần được điều chỉnh để dòng vốn này chảy vào những lĩnh vực Việt Nam cần.
"Dòng tiền vào BĐS là đầu tư hay đầu cơ, có đem lại giá trị thật sự cho thị trường hay chủ yếu "lướt sóng"? Do đó, cơ quan quản lý cần kiểm soát, theo dõi để dòng vốn vào đúng các dự án, DN hiệu quả" - PGS Bảo kiến nghị.
Theo Sơn Nhung - Thái Phương
Người lao động
